理财:连续升息四年后两次降息 房贷策略如何定  

连续升息四年后两次降息，是否意味着中国已步入降息周期？购房者该如何确定房贷策略，银行理财专家建议,购房者慎选固定利率贷款，与银行签订贷款合同时尽量要求即时调整利率，如果购房后有进一步融资需求，则最好选择授信类贷款。

慎选固定利率贷款

降息了，选固定利率肯定不合算，但也有购房者认为两次微幅降息并不代表降息周期来临，今后仍有可能升息，因此，选择固定利率贷款仍能锁定贷款风险，确保投资收益。理财专家表示，只有当利率持续上升，并在利率上升的初期或中期选择固定利率贷款才是比较合算的，而在利率相对平稳，小幅波动的周期，选固定利率很难跑赢浮动利率。这是因为在还款初期，贷款本金多，此时承受较高的固定利率，利息总额就相对较高，在还款的中后期，贷款的本金已经很少了，即便到时浮动利率上涨了，但增加的利息也不会很多。

理财专家分析，目前银行推出的固定利率房贷一般为3年到10年期，从我国和世界的经济形势看，在未来的三四年中很难再出现一个连续加息周期，而即便此后再步入加息通道，固定利率房贷此前多支付的利息也很难被抵消。

已经选择了固定利率房贷的购房者怎么办？理财专家的建议是，由于现在降息的幅度很小，购房者没有必要马上向银行提出转换浮动利率，这是因为转换要支付一定的违约金，但如果短期内再连续降息，购房者可以考虑在支付违约金后将贷款转为浮动利率。目前，个别银行推出了免收违约金的固定利率、浮动利率可转换房贷，比较适合降息期的购房者。

浮动利率“按日调整”合算

借款人在签订贷款合同时，要仔细看看利率调整的方式，在降息期，应该选择即时调整最合算。目前，大多数银行对利率升降都实行按年调整，即一年内无论利率升降几次，借款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率，在升息期，这对借款人有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，按年调整就要白白多付利息。

理财专家介绍，由于此前我国一直处于升息期，部分银行考虑自己的利益，在贷款合同中修订了按年调整的条款，实行按月或按日调整。这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与借款人结算利息，部分粗心的借款人因此着了银行的道。现在，购房者不能再粗心了，一定要仔细看看房贷合同，要知道，在降息周期，按年调整对借款人是最不利的，按日调整则是最合算的。

授信贷款即用即贷

在升息期，有些需要装修、子女教育用钱的购房者，往往会在办理房贷时多贷一些款，他们的想法是将来利率可能更高，不如现在适当多贷一些款，以免将来再办贷款的麻烦。理财专家表示，眼前为将来的需要贷款大多情况下是不合算的，尤其是在降息期。建议购房者办理授信类房贷，这样，办理一次抵押就可以满足多次贷款的需求。

比如，借款人购买100万元的房产，银行一般可以给予70万元的授信额度，如果购房者只用了50万元的购房贷款，就还有20万元的剩余授信额度。如果半年后购房者需要装修新房，就可以很方便地在剩余授信额度内借款，相比购房者一次性办理70万元贷款用于购房装修要节省6个月的利息，当然，期间如果恰好遇到降息，就更加合算了。

来源：房地产时报