08年楼价将会下跌15% 楼市或进入漫长调整期  

“金九银十”成历史。“十一”期间，北京住宅日均签约比去年同期下降72%；深圳为期5天的秋交会日均成交仅63套，均价也近一年半来首次跌破万元。

瑞信预测——明年房价可能再跌5%

开发商“凄凉”度日

“抽时间过来吧，我们‘十一’搞促销。

只要认购，开盘前每天补助100元。”北京东部“世纪星城”的售楼员宋小姐几次给记者打来电话，并发来短信。

据她介绍，该楼盘9月份已经办下了预售证，但目前还没有开盘，实行的是内部认购价。客户如认购，先交认购金2万，正式开盘时可以抵首付，获得认购到开盘期间每天补助100元的优惠。

记者进一步交谈得知，公司计划年底回笼资金10个亿，因为时间不足三个月，压力很大，所以调整了销售策略。对于开盘价，宋小姐则三缄其口。记者再三追问，她道：“也就八、九千吧。”在去年的春季房展会上，该楼盘的售价为每平方米10900元。

据记者了解，今年“十一”黄金周，一些地产开发商们都不遗余力的降价促销，不过，北京市场并未出现大幅度的打折和低开现象。多数开发商仍在观望，而降价多为“技巧性”，采取了“开盘价”、“送装修”、“特价房”等形式。

但是，消费者依然是看的多，买的少，有开发商用“凄凉”两字来形容。

北京房地产交易管理网的数据显示，9月29日到10月4日期间，北京商品住宅期房签约量仅有412套，日均签约量69套。去年“十一”黄金周期间住宅日均签约量为246套，今年比去年同期下降了72%。

不光是北京，房地产往年“金九银十”的销售景象在多个地方也成为历史。南京、成都、西安、长沙、厦门、杭州等城市，成交量一个比一个少。尤其是深圳，5天的房地产秋交会，尽管房价逐渐走低，但日均销售量不足2005年之前的正常成交零头，更不能与2006年相比。深圳市国土房产局统计，在9月29日至10月3日这5天里，全市仅成交317套一手房，日均成交仅63套，均价也近一年半来首次跌破万元。

不光是一手房，二手房市场的销售也同样不景气。来自我爱我家房地产经纪公司统计数据显示，今年“十一”黄金周期间，二手房业主和客户的咨询量和委托量与去年同期相比基本持平，但成交量相比下降了28%。

地方救市难改颓势

黄金周楼市的低迷，让一些救市的地方政府始料未及。

据了解，今年下半年以来，不少省市纷纷推新政“救市”，刺激不景气的楼市。

最引人注目的是南京救市新政。“十一”黄金周之前，南京市政府发布了二十条救市新政。除了提高公积金贷款额度、二套房低于面积再享受优惠贷款利率、取消一房一价等利好外，南京市还将首次对购房者提供购房补贴。

此前，西安市政府也出台政策，对从2008年9月4日起至2009年12月31日期间的购房户，按购房款总额分等级分别给予0.5%、1%、1.5%的补贴。

河南省政府也发布了类似政策。一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%；二是从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；三是凡购买经济适用房的免除房地产交易税，购买普通商品房的可按一定比例减免房地产交易契税。

据了解，厦门、长沙等市也提出包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，以挽回楼市的颓势。

不光是地方政府，近日有消息称，已有中国房地产协会、全国工商联等机构上书，要求根据目前市场情况调整调控政策。

但是，一些地方政府的救市并没有刺激市场出现火爆景象。如高调救市的南京，根据南京网上房地产提供的数字显示，黄金周前5天南京商品房成交量仅有23套。

地方政府救市为什么难以奏效？中国社会科学院金融所研究员易宪容接受记者采访时认为，地方政府出台的救市政策作用十分有限。因为，一是在高房价下居民早就没有支付能力进入房地产市场，政府冀望采取政策让居民高位进入房地产市场不可能；二是政府越是救市，购买住房的民众越是会认为房地产市场价格下跌的机率越大，他们越是不会进入房地产市场。

楼市进入漫长调整期

楼市的低迷，地方政府的救市，让复杂的房地产市场平添变数：这轮房地产价格调整会不会很快结束？房地产还会重现昔日的火爆吗？

“中国房地产市场早就进入大的调整周期，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期。”易宪容告诉记者，“2007年下半年以来，国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化，而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整，或房地产市场将进入周期性调整期。先是挤出房地产的泡沫，然后是对房地产市场进行产品定位。”

事实上，国内的房价也正在回归理性。

国家发改委和国家统计局公布最新月度调查显示，8月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点。而今年1至7月，70个大中城市房价同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%和7.0%，可见8月涨幅又创新低。

投资银行瑞士信贷、恒生银行等发布报告称,折价销售以回笼资金只能解“燃眉之急”,并预期短期内政府不大可能有直接的政策放宽,国内楼价将进一步向下,跌势或会持续数季。

瑞信预料2008年内地楼价会跌15%,2009年再跌5%,2010年以后楼价将企稳。

业内人士指出，中国房价的下跌已经不是局部城市，基本已经蔓延到全国各大城市，就连一些三线城市房价也开始下挫。透过市场表象看未来走势，中国房价正在渐渐回归理性。

知名地产评论人士牛刀在博客上撰文认为：“即使中央政府出手救市，也绝不可能是以维护高房价为目的的救市，而是以放大成交量为出发点的救市，只要需求方购买力达不到目前房价所要求的水平，房价下跌的趋势是谁也救不了的。”

他认为，其实宏观调控本身就是一种救市，这种救市并不是单纯以打压房价为目的，而是以改变住宅的供应结构为导向，设法以改善供给的方式来适应需求，在满足住宅住的功能的同时化解楼市泡沫，降低金融风险。

有业内人士认为，开发商目前的降价，仍然只是“技巧性的降价”。实质性降价当是所有开发商所有项目的房屋均在降价，具有指标意义的城市核心区域也降价，且价格明显回落到2006年前的水平，成交量才会回归。

来源：市场报  李忠峰