经济学家大胆预言 中国地产业下一个黄金十年  

房地产是国民经济的支柱产业，这是一句老生常谈的话，但这个支柱产业究竟有多大比重，一直以来并没有十分准确的数字。从投资规模的角度看，按照国家统计局最新公布的数据，今年1～8月，我国城镇固定资产投资8.492万亿元，其中房地产开发投资为1.843万亿元，占比高达21.7%。如果将建筑业等相关产业也考虑在内，比如房地产用量占全国总用量25%的钢材，房地产用量占全国总用量22%的水泥等等，房地产在中国经济中的分量不言而喻。因为房地产和中国经济周期高度相关，所以，认识房地产，首先必须放在中国经济的大背景之下来观察。

众所周知，2008年是中国经济近年来最为困难的一年，上半年的经济工作主要是防止通货膨胀和防止经济过热，收缩流动性和控制投资规模成为宏观调控的主要手段。和其他很多行业一样，房地产也难免遭受调控之苦，成交量萎缩乃至价格下跌都是正常反应。GDP经过连续4个季度的增速放缓后，从去年最高的11.9%到今年二季度的10.1%，过热的风险基本消除。与此同时，通货膨胀的压力也大大减少，CPI指数从去年2月份最高的8.7%下降至今年8月的4.9%。对于中国经济而言，下半年乃至明年的重心将从通胀转移到增长。

在宏观经济的三驾马车中，出口形势最不乐观。发达国家的经济形势仍有进一步恶化的趋势，加之人民币升值和劳动力成本上升等，寄望出口将中国经济带上高速发展的轨道并不现实。同时对于管理层而言，调控出口的空间也不是很大。所以，中国经济增长的引擎将逐渐向投资和消费倾斜，尤其是后者，这也是政府可以调控的领域。无论是投资还是消费，房地产都是其中的重要因素。以此看，房地产的短期调整就没有那么可怕，在挤去投机泡沫后，还将和中国经济一起成长。

房地产应该是经济发展到一定阶段后的产物，也就是伴随着经济的发展而发展，但归根结底，它不应该成为推动一个国家经济发展的主要动力，否则就成为本末倒置。即使是美国这样的经济发达国家，在房地产过度发展后，最终也难免为泡沫所伤。房地产应该在宏观经济中扮演何种角色，美国今天的教训提供了最有说服力的案例。

简单回顾一下美国由房地产危机引发的经济危机。经历过“9·11事件”、IT泡沫破灭等众多打击后，美国经济需要新的经济增长引擎，美联储以17次降息为房地产创造了前所未有的发展空间，美国的投资银行们也以极大的想象力创造出住房次级债，为那些原本没有消费能力的人提供了不计其数的住房。不仅如此，不断升值的住房更成为美国人的支票簿，在经过重新按揭后，住房为他们创造出源源不断的现金流，从而在各个领域刺激了美国的消费，拉动了美国的经济增长。当泡沫破灭后，房地产危机也迅速冲击了美国经济的方方面面，从金融危机演化成全面的经济危机。不仅仅是美国，日本和我国香港地区及10多年前的海南，都有过地产过度发展的深刻教训，今天的中国房地产并不缺乏前车之鉴。

中国房地产在过去两三年内经历了高速发展，也积累了一定程度的泡沫，但是和美国次贷危机相比，无疑还是健康很多。在泡沫进一步放大之前对房地产主动降温，其实是为了整个行业更健康平稳地发展，如果任其不顾，只看到短期繁荣，无异杀鸡取卵。任何一个行业在经历过快速发展之后，都会有内在的调整要求，所以，房地产业的短暂调整也并非洪水猛兽。

在将近20年里，中国房地产业经历过大大小小无数次调控，从最早上世纪90年代初针对海南房地产投资过热开始，随后是1998年，也就是在亚洲金融风暴之后，国家实施住房制度改革，以货币化分房取代福利分房，将房地产作为新的经济增长点，由此迎来中国房地产黄金十年的开始，也给房地产行业带来随后很多年的混乱和调控。房地产在近期出现的波动，既是行业调整的内在需求，也是多次宏观调控累积的必然结果，从长远看，无论对房地产行业本身，还是对中国的宏观经济，都是有益无害的。

来源：来源：三联日报