福州房企“有粮心也慌”  

一年前福州9·11土地拍卖会上的情景，记者印象深刻：“抢”到地的开发商踌躇满志，没拿下地的黯然神伤。

楼市风云突变！一年后，记者走访得知，手中无地的开发商如今深感不安，当初竞地成功的开发商却也患上了“焦虑症”。

囤地：“诱人蛋糕”成“烫手山芋”

都说手中有粮心里不慌，对于“中国房地产35强”———正荣地产来说， 如今宝地在手，心照“慌”。

站在宝龙城市广场的天台，向南俯瞰，可以看到有块约35亩、绿意成荫的空地。就地理位置而言，可谓是块宝地，前有宝龙商圈，后有江滨公园，又与二环路相邻———2007年10月福建正荣集团经过101轮举牌、以5.34亿元高价才将其竞得，楼面地价达到8372元/平方米。按照规划，这里将耗资约1亿元，兴建6幢30层高、具有新古典主义的正荣润城，以期成为城市中心的建筑亮点。如今，被圈下的这片土地，除了围墙与带“微笑”的广告牌，只有疯长的野草与几间低矮破落的待拆迁房。

对于何时能够动工开建，驻守人员茫然不知。

拼杀于同一板块上的“难兄难弟”，足以让正荣皱眉不安。融信地产年初就以赔付7000万元保证金的代价退地求保，将地王拱手相让，而所退之地历经今年两次土地拍卖会，楼面价腰斩至4763元/平方米，仍无人问津；而福建郭氏集团旗下的三迪香颂枫丹，借中秋国庆折价售楼，房价比正荣的楼面价还低800多元。业内人士翁先生坦言：“这块地运作起来很棘手，依照现在的市场行情，在这块地上盖楼赚钱，已不太可能。”

让正荣焦虑的，还有手中那些闲置的土地。2007年1月“新年第一拍”中，正荣集团与融信地产合资成立的世欧地产就以7.83亿元的代价竞夺同属于仓山区南江滨路以南的两幅地块；同年9月世欧地产再度出手经过25轮竞拍以2.2亿元拿下附近15.54亩的地块。时间过去了一年多，这位于鳌峰洲大桥下、港头河以北欲造“世欧上江城”的项目，没有任何准备动工的迹象，目及之处是废墟垃圾，是长至半人高的荒草。

早在1999年，我国就曾出台政策：“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。”因当时地价上涨飞快，该政策没能影响开发商的囤地热情。如今政策步步从严，开发商欲等市场转好再推盘，则要冒极大的风险。于今年初下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。今年8月底，央行、银监会发出通知：对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。

据记者了解，持地闲置的还有融信地产、汇诚地产、福州筑家房地产公司以及福州康讯信息科技公司。曾经轮番举牌竞夺的“诱人蛋糕”，俨然已成开发商眼中的“烫手山芋”。

断粮：中小房企“无地休眠”

当那些“大地主”为手中的地犯愁之时，更多的开发商则陷入“断粮”困境，尤其是一些中小地产企业，面临着发展乃至生存的危机。

日前在报上刊出的一则“清算公告”，让福州盛盛房地产有限公司“重现”人前。自5年前运作了五四北的“山姆小镇”之后，盛盛地产似乎人间“蒸发”了，近三年来的土地拍卖会也未见其身影。盛盛地产“退市”与开发土地的高门槛有关，去年初不断飙升的地价将众多中小开发商挡在门外，土地市场几乎成为大开发商，特别是上市公司的专场舞台。拿不到土地，对于任何一家房地产企业而言，都意味着是生命的终结。

和盛盛地产相仿的企业还有很多。记者从省建设厅了解到，福建具有一、二、三级开发资质的地产企业共有484家，频频现身于土地拍卖会的仅占一小部分。大部分地产商只是为一个项目而成立，楼盘卖完后也就处在休眠状态，有些休眠地企甚至连地都没拿到。对这部分开发商来说，开发资金成为企业发展的瓶颈，尤其是不断推出的房地产新政，致其资金链条更加脆弱，所以市场即便有土地推出，他们不是没能力摘牌，就是没资金运转。

今年8月底，福州举行第六次土地拍卖会，结果7块黄金宝地全部流拍。“究其原因，地块性价比是个因素，更多的却是资金链带来的压力。”福州某房地产公司财务总监坦言：“以前3个亿的资金，就敢拿10个亿的土地，另外7个亿，5个亿靠银行贷款，2个亿靠预售。但是当前，同样是10亿的土地，口袋里没有8个亿是不敢去举牌的。”因为，在今年从紧的形势下，有些银行将开发商项目自有资金比例提高到了40%，低于40%的项目不予批准贷款，而对一些实力较弱的中小型开发商，甚至要求其自有资金比例达到50%。据其介绍，万科等大地产公司，可以通过增发新股、发行企业债券等办法融资，而很多开发商显然做不到这点，又断不了银行的奶。

来源：海峡消费报  张海