调控新规“以地控贷” 福州房企不紧张？(图)  

日前，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。

在房地产业界人士看来，《通知》的出台彻底击碎了房地产开发商期待政府救市的美梦，也让市场看到了国家调控房地产市场的态度和决心。有业内人士预言，对于房地产企业来说，困难时期才刚刚开始。

新规意在防范风险

在此之前，不少业内人士认为，北京奥 运会之后，国家会出台针对房地产市场的救市举措，因此，房地产商对于奥 运后的楼市充满期待。事实上，在开发商关注的信贷资金问题上，近期的信贷政策确实有明显的扶持中小企业发展的迹象，但这扇窗户并未对房地产业打开，更令开发商失望的是，《通知》的出台彻底封堵了贷款买地的大门。

据悉，《通知》要求对商业性房地产信贷进行严格管理，具体包括：禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)等。

民生银行福州分行零售银行业务部的蔡经理向记者透露了有关情况，过去，土地信贷曾存在“封闭式”操作的现象——即开发商从拍地开始（土地款尚未缴清），就与银行合作，整个项目从土地拍卖开始直至销售尾声，银行全程介入。如此的操作方式，使得开发商的风险大大降低，而银行的风险大幅提高。蔡经理表示，银行之所以向开发商发放专门用于缴交土地款的贷款，可能是因为开发商与银行达成了某种“默契”，或者是银行自身“监控不严”。

在这种情况下，一些人便可以少量资金组建房地产开发公司，然后进行拍地，先凑足土地保证金，拍得土地后，将土地抵押给银行获得贷款，同时缴交部分土地出让金获得土地使用证，进而开始预售住宅，再用该项目的住房预售款滚动开发下一个项目。

于是，有业内专家认为，《通知》有关于“禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款”的规定，从根本上抬高了房地产开发商进入市场的门槛，将对国内房地产市场产生巨大的影响，早些时候那种“空手套白狼”的房地产经营方式将逐渐退出市场。

而《通知》还明确，只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，开发该项目的房地产公司将无法从银行获取任何形式的贷款。有房地产业内人士介绍说，在资本市场低迷、融资渠道匮乏的当下，开发商对银行的依赖程度相当高，一旦这条路被封死，房地产企业的资金状况将越来越严峻。

据蔡经理介绍，目前，房地产市场的风险越来越大，银行对这方面的监控也越来越严，大部分银行已提前做好风险预警机制，而《通知》的相关规定只是针对部分不规范的银行可能存在的不规范行为。“尽管房地产市场形势发生了变化，但整个市场还算平稳，央行、银监会出台《通知》只是为了加强银行的风险防范。”蔡经理认为。

对房企影响有限？

然而，《通知》的下发在国内部分城市掀起轩然大波的时候，福州的房地产市场却表现得较为平静。在接受记者采访的一些业内人士看来，目前福州大多数银行已经对房地产贷款控得很严，而且福州楼市泡沫相对没那么严重，因此影响程度有限。

福州房地产商何崇雄并不认为《通知》的出台会对市场造成很大的影响：“政策出台之前，银行对相关贷款程序的控制已经很严格了，因此，《通知》的影响很有限。”福州房地产专家陈国旺也认为，在楼市的火爆期，《通知》的影响可能比较大，可在当前这种销售疲软期，大多数开发商不考虑买地，因此，《通知》的相关规定并不会给市场造成太大影响。

对此，福州某房地产项目总监许先生就表示：“对于我们这些目前没有拍地打算的开发商来说，在短期内，还感受不到《通知》的影响。”

福州房地产学者王剑超更关注相关部门的执行力问题。他认为，一方面，该政策需要土地部门与银行之间的配合，两个部门之间的联动与协调是关键；另一方面，银行的监控力度如何也是决定政策能否得以落实的关键。

而在蔡经理看来，《通知》对不同开发商的影响程度将不尽相同：对于实力较强的房企来说，他们在资金配置方面做得较好、融资渠道也较多，所受的影响不会很大；对于那些过去疯狂圈地、试图不断扩张的开发商来说，在当前销售不畅、银行严控风险的形势下，日子将越来越不好过；而对于小开发商来说，如果还寄望于一些外部因素来实现自己的房产暴利梦，那将会输得很惨。“未来会有部分开发商被市场淘汰。”

但陈国旺表示，或许此次《通知》不会对短期内没有拍地打算的开发商产生正面冲击，但国家对金融风险的严控，预示着将来房地产商尤其是中小房企的融资将越来越难。他认为，今后土地流拍现象还将是土地市场的“主流”。“对于开发商来说，最困难的时期恐怕还在明年。”在业内人士看来，今后，单个项目融资的房地产企业融资会越来越难，房地产企业的并购和转让现象也将越来越多。

政府部门暗地“救市”？

对于《通知》的出台，有银行界人士评价说，这是监管部门在“保护银行、牺牲房地产”。

但对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生教授表示，政府已经在变相地进行“救市”，保护银行牺牲房地产只是一部分人不恰当的解读。在福州、厦门等地，地方政府已经暗地里放宽了对房企出让土地的规定。

8月22日，倍受关注的福州市2008年第六次土地拍卖会，因报名人数不足而流拍，七幅黄金地块转为挂牌出售。从之后政府制定的挂牌起价看，一些地块的起价不算高，如，位于仓山福湾路东侧的一幅地块，起价为17000万元，楼面地价折合约为2288元/平方米；位于工业路与乌山西路交叉口西北角的地块，起价3050万元，楼面地价约2623元/平方米；而去年9月11日福州某房地产企业以9.04亿元拍下的白马南路东侧地块（之后开发商退地），此次的起价仅为4.36亿元。

王剑超认为，从挂牌起价看，这些地块已具备投资价值。 从8月31日七幅地块的最终挂牌结果可以看到，原福州玻璃厂地块、仓山区福湾路东侧福湾9＃地块、原福州市旧观礼台及周边旧屋区改造项目地块由于无人问津而被相关部门宣布收回，其余4幅地块则以底价或略高于底价成功出让。

业内人士普遍认为，之所以屡屡出现土地流拍，原因在于开发商对后市缺乏信心。何崇雄表示，今年来，房地产市场的交易量大幅下滑，开发商的资金面紧张，接下来，他们对拍地依然持谨慎态度。而此次4幅地块能否成功出让，主要还在于政府是否作出“让步”（对先前规划做出了调整）。

此外，记者了解到，近期，福州市政府部门出台了“救市一揽子政策”。其中包括“公布拍卖起始价，以便开发商做好竞买前期测算工作”、“延长交款期限，对宗地价超过5个亿以上的，经市政府批准，合理确定分期付款的比例和缴款期限，缴款期限最长不超过6个月，以缓解融资压力”等一系列举措。尤其值得一提的是，政策提出“为促进土地成功出让，建议对流拍流挂地块或计划内的拟出让地块实行用地预申请，意向购买者可对意向地块的出让起始价提出合理化建议，经市政府批准后组织公开出让”。 此举在福州乃至全国的土地招拍挂规则中从未出现过，这也被业内人士解读为未来土地市场存在议价空间。

福州市政府的“救市举措”让开发商原本绷紧的心又稍稍得以放松。但业内人士认为，即便如此，在当前形势下，大多数房地产商也是“心有余而力不足”，因为开发商的资金链紧张，他们首要考虑的还是如何活下来。而从此次《通知》的下发可以看出，央行从紧的货币政策没有发生改变，对于房地产业并没有“手下留情”。

 来源：海峡财经导报  江晓春