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房地产市场调控任重道远 下大力气抑制房价疯涨 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2008-8-27 9:24:00】【关闭】 |
国房景气指数自去年11月以来已连续第8个月回落，呈持续走低之势。如何看待这一走势？房地产市场调控该何去何从？就此类问题记者与南开大学经济学院教授、博士生导师刘晓欣进行了对话。
记者：国家统计局18日公布的统计数据显示，7月份全国房地产开发景气指数比上月回落0.72点。
几大分类指数全部环比回落。这是自去年11月以来，国房景气指数连续第8个月环比下滑。对此你的看法是什么？
刘晓欣：这些指数的变化趋势和特征说明我国从2007年开始对房地产行业进行的一系列调控措施取得了一定的效果。
统计显示，从2008年1月至6月，我国平均房价只上涨了1.1个百分点，远低于之前的水平。这说明，人们所关心的房价也显示出政策的预期效果。房地产销售价格分类指数给出了比较清晰的趋势。经过一番较大幅度的上涨之后，房地产销售价格分类指数从2007年12月起开始出现明显的下降趋势，2008年上半年，在我国35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。这与我们所观察到的现象是一致的。这些数据表明，我国目前采取的相关政策措施在抑制房价过度上涨方面已经获得了一定的效果，房价的涨幅已经明显放缓。
记者：宏观调控政策对房地产走势影响有多大？
刘晓欣：2007年到2008年，是国家针对房地产市场过热等现象，对房地产行业进行重点调控的两年。到目前，国家针对房地产行业出台的主要法律法规和相关政策已达10多项次，从具体形式上看，既有行政方面的，又有经济方面的，还有法律方面的。这种多方位、多层次、多部门的调控，在近些年是很少见的，可见国家目前已将房地产行业作为宏观调控的一个重点领域，其运行情况已经对整个宏观经济运行产生了重要的影响。
从房地产开发商的角度来观察，统计资料显示，从2008年初开始，资金来源分类指数、土地开发面积分类指数和房屋施工面积分类指数都出现了不同程度的回落，其中资金来源分类指数7月份为99.28，比6月份回落0.91点，同比回落3.36点。
统计数资料显示，我国一年多来实行的宏观调控政策，特别是货币政策开始显露成效。2008年上半年全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%，其中，国内贷款为4059亿元，增长17.5%；利用外资346亿元，增长22.5%；企业自筹资金7465亿元，增长40.8%。
从这组数据中可以看出，房地产企业在这半年获得的资金中，银行贷款的增速已经低于总体的资金增速，房地产企业已经更多的依靠外资和自筹资金来满足资金需求。7月份的数据进一步证实了这一点，数据显示：1至7月份，全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元，同比增长19.1%。其中，国内贷款为4572亿元，增长15.7%；利用外资407亿元，增长22.3%；企业自筹资金8693亿元，增长37.3%。
记者：在规范土地管理与整治市场秩序上，国务院于2008年1月7日下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，通知中指出：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”这一政策对房地产市场意味什么？
刘晓欣：这一政策从供给方面，对房地产商的行为进行约束，对房地产商大量囤积土地，获取土地升值收益会产生较大的影响，可迫使房地产商对其所拥有的闲置土地进行开发，加大房地产供给，从供给方面控制房地产价格的过快上涨。
商品房空置面积分类指数在2008年的逐步回落，之前房地产高涨时期的商品房存量在逐步被消化，新增商品房供给和销售量相对减少，这也从一个侧面反映了目前我国房地产市场逐步走向稳定的趋势。
记者：我们看到，在国房景气指数和各项分类指数纷纷出现回落的情况下，房地产开发投资分类指数并没有出现明显的下降，仍保持在去年的水平小幅波动。这是否说明我国房地产开发仍处于较旺盛的势头？
刘晓欣：房地产开发的持续走高，在一定程度上说明房地产企业对今后我国房地产市场的走势仍有较强的信心和预期。而且目前屡次出现在各个媒体上的“救市说”，以及政策可能出现松动的传闻，都对房地产政策的执行造成了一定的压力。未来一段时间内，国家对房地产市场调控的任务仍然比较艰巨。
记者：有观点认为，目前住宅供应商对银行贷款的依赖有所下降，一旦其通过业内土地流转或其他方式缓和资金来源紧张后，就会有继续提价的冲动。而另一个极端则是一些房地产供应商资金链断裂，房地产商破产，在资金普遍紧张的情况下，住宅的长期供应量将会下降，这将加剧长期的供需矛盾，加大住宅价格上行压力。你怎么看待这一问题？
刘晓欣：2008年以来，我国住宅房地产市场价格上涨趋缓，但是这只能说是宏观调控达到了阶段性的目标，对住宅房地产市场价格的调控仍任重道远。从目前的指数上看，我国的房地产市场已经逐步脱离了过热的阶段，之前的一系列政策取得了一定的成效，但这其中相当的部分是由于紧缩的货币政策而得以实现的。而货币政策虽然政策时滞较短，可以在较短时间内发挥较大的作用，但其政策效果仍是有限的。
因此从短期上看，紧缩政策对控制我国房地产市场的过度膨胀有较明显的效果，但从长期上看，在继续实行相应货币政策的同时，我们必须通过财政、法律、行政等多种手段，与货币政策一起形成互补的政策体系，例如，政府还得通过尽快推出公平公正的物业税或不动产税、推出住房闲置税等税收政策来平衡房地产市场利益关系，使房地产市场真正走向理性。
相关链接
由国家统计局按月计算并对外发布的国房景气指数，是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6个分类指数构成。根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计算出国房景气指数，是全国房地产开发综合发展水平的客观反映。
国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。
来源：金融时报网 程瑞华
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