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退房前后差价谁来赔 购商品房8种情况可退 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2008-7-30 10:32:00】【关闭】 |
读者：
2007年7月我在北京买了一套房，当时的价格是9800元/平方米。前段时间开发商交楼，发现房子的实际面积比合同上写的小了3.2平方米，超过了总面积的3%。现在这个项目的二手房价格超过了1.5万元/平方米，后期价格也在1.6万元/平方米。请问，如果我要退房，开发商是否应该按照现在的价格给我补偿？
答疑：
北京汉卓律师事务所刘桂林律师认为，几年来北京楼价有较大幅度上涨，如果开发商仅按照合同签订时的价格给予补偿，有违公平原则。但刘律师提醒读者，如果开发商没有过错，而是购房者单方面提出解除购房合同，在这种情况下，法院可能不会支持购房者按照当前价格给予补偿的请求。如果是因为开发商过错，提出退房，则可以向法院提出按照当下价格补偿。可以提出退房的开发商常见过错有：开发商擅自变更规划设计，商品房面积误差超过3%，开发商迟延交楼，商品房发生质量问题等。
相关专家指出，购房者退房的情况多发生在与开发商签订《北京市商品房预售合同》之后，如果遇到以下七种情形，购房人有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
一、 开发商擅自变更规划设计
在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。
二、开发商隐瞒房屋抵押状况
指商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。
■编辑提示
此处所说的第一种情况经常表现为开发商将房屋抵押给银行或其他机构，所以购房者在买房之前，应该到“北京市房地产交易管理网”上查明所购房屋的抵押登记情况；第二种情况就是平常所说的“一房两卖”，该情形在实行期房预售网上登记后已经较为少见。
三、无证售房
开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明；买受人可请求返还已付购房款及利息。
■编辑提示
这种情形在早期的北京市场时有发生，但在相关部门加强管理，尤其是使用统一的《商品房预售合同》文本之后，该情况已较少发生。
四、商品房发生质量问题
开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。
■编辑提示
这里需要注意的是，所谓房屋主体结构不合格，需要经工程质量监督单位核验，不能仅凭购房者主观判断。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
五、商品房面积误差过大
当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。
■编辑提示
购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
六、 开发商延迟交楼
若开发商未能按照合同约定期限交付时，应按照合同约定处理，如未约定，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。
七、开发商延迟办理房产证
按照商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人（开发商）的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。
购商品房8种情况可退房（楼市在线）
房产管理局专业人士近日提醒说，消费者在购买商品房过程中，如果遇到质量小问题，可以让开发商及时补修，但如果出现以下8种情况，购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6.不能或不能按期办理产权过户的。
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8、合同中约定的其他退房条件出现时。
如何办理退房手续（楼市关注）
最近一段时间以来，楼市仍没有走出低迷的迹象，开发商纷纷祭出打折、买房送车、送物业费等各种促销手段，让购房者开始怀疑自己的买房时机是否正确，这一怀疑也引发一场规模不小的退房热潮。那么，什么样情况下购房者可以依法退房呢？在各个购房阶段应该如何退房呢？
商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是购房者违约；二是卖方违约；三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见；四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。
来源：人民网
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