地产界急呼政府救市“政策已到弹性灵活实施期”  

聂梅生呼吁对中小户型消费采取激励政策。

陈淮直言一年内不要对地产政策放宽抱幻想。

　任志强犀利指出还是政策出了问题。

　北京师范大学的钟伟称现在通胀是严重的通胀。

　陶冬担心第二轮通胀将来临。

救市！集体救市！

“房地产早该到了转变政策思路的时候”，狂狷的任志强双眉深锁，坐在海南三亚某酒店大堂里，声音冲冲地说，“我从来不认为房地产出现了拐点，但如果宏观经济下滑，所有的行业都会出大问题，包括房地产在内。”

任志强受邀参加这次论坛的话题核心是“企业如何适应不确定性”，就是要让其传授“秘诀”，告诉企业在调整市场中如何学会“雾中行走”。但与大部分与会者一样，他也在有意无意向媒体传达救市信号。

政策研判

政策应从控制需求到引导需求

聂梅生（全国工商联房地产商会会长）

房地产占了固定资产投资的20%，占银行资产的15%-20%，对银行利润贡献率是20%，占地方财政40%以上。如果房地产出大问题，地方经济乃至整个国民经济都会大受影响。从政策层面，房地产政策已到了弹性灵活的实施期。从目前供求方面看，要国家从供给层面放松银根不太可能，但现在是适当调整需求的时候。前一段时间交易萎缩，造成开发商资金紧张，也造成空置率上升，5月末90平方米以下住房空置率已达32.3%.

政策应从控制需求到引导需求的方向转移，应先从普通商品房和双限房做起，让这部分需求尽快先恢复正常，然后扩大到整个商品房市场，国家应该对90平方米以下的普通住房贷款出台激励政策，以恢复市场交易量。

1年内不要指望房地产政策放宽

陈淮（中国城乡建设部经济研究所所长）

在1年甚至更长一段时间内，我们不要低估国家经济所面临的风险。首先，不要低估美国经济政策对全球经济的影响；其次，不要低估新兴市场的波动对中国经济的影响，印度、巴西、俄罗斯以及越南这些新兴市场的波动，不会对中国毫无影响；其三，不要低估油价、粮价上涨以及今后继续上涨的趋势对国民经济带来的威胁；最后还有人民币升值的压力。总体说来，恐怕只能是两害相权取其轻，从今年的形势来看，国家只能求稳，短期内，不要指望房地产这个领域得到国家政策特别的关照。

为什么要“救市”？

徐滇庆有关深圳房价上涨的豪言最终以他拖泥带水的道歉而结束，从去年到现在的8个月时间里，深圳房价下跌36%.唇亡齿寒的惊慌悄悄笼罩着博鳌论坛，官员、学者、开发商动辄拿深圳房价说事，也直接令“救市”话题异常活跃。

在主办者安排的一场六方会谈上，前年收购了顺驰的路劲基建董事局主席单伟豹，以几近哀求的语气说，“希望他们（决策层）可怜一下我们”，令在座者无不动容。

没有人比聂梅生（全国工商联房地产商会会长）更加旗帜鲜明地希望政府“救市”，“房地产拉动了投资、消费和出口三驾马车中的两驾，占地方政府财政收入40%以上，占银行资产15%-20%，为银行贡献了约20%的利润”，她通过一系列无比翔实而又无可辩驳的数据来向公众论证一个已被宣扬过多次的结论：房地产和银行谁都死不起，如果房地产崩盘，整个国民经济也将不堪设想。因此，目前房地产政策“已到了弹性灵活的实施期”。

房地产专业研究机构REICO工作室发布的研究报告从另外一个角度支撑了这种“救市”论调。今年前5月，房地产商资金来源中，个人按揭贷款由1-2月31.1%剧降到17.5%，显然，信贷政策的持续收紧和交易萎靡，不仅使得市场需求严重下滑，更使地产商资金链备受考验。

不救市又如何？

随着形势的变化，地产界关注的焦点，已不单单局限于行业本身了，他们越来越多地将担心转向全国乃至整个国际经济形势的变化。因为，在他们看来，未来的不确定性越来越大，房地产走势已由不得房地产市场本身所决定，未来经济形势的变化，将主导房地产市场。套用任志强的话，如果整体经济出现了全面滑坡，房地产也不能一枝独秀。

瑞士信贷董事总经理陶冬的言论让公众不安，他以悲观的口吻说，明年中国经济会比今年“更惨”。基于能源价格和工资价格的上涨，未来18个月间，中国还可能会发生第二轮通胀，并有望使整个CPI达到两位数。如果那样，中国经济下滑在所难免，而房地产调整也将会持续2-3年，甚至更长。

关于经济过冷的担忧几乎成为经济学界的共识，北京科技大学教授赵晓指出，宏观调控进行了4年，已到临界点，即便不再进一步紧缩，按照惯性也将会继续下行，“就算是政府现在进行回调，我仍然保持怀疑，是不是已经晚了。”和聂梅生一样，赵晓也极力呼吁政府应该“救市”，但在他眼里，房地产对经济的影响，大于经济对房地产的影响，“如果房地产崩盘，那将会成为中国经济的悲哀”。

希望未必能成为现实，作为房地产的主管部门，或许陈淮（中国城乡建设部经济研究所所长）这样具有官方背景人士的分析更耐人寻味。他说，1年内，我们不要指望房地产领域能够得到特殊的照顾，原因是，国际经济形势的动荡不安，包括美国经济衰退，油价、粮价上涨，越南、印度、俄罗斯等新兴市场波动等，中国2008年经济目标只能“求稳”。

若不救市企业如何自处？

可以相信，在有了房价如猛虎一般暴涨的前车之鉴之后，在有了股市跌穿3000点政府出手救市股市再次跌破3000点的反复之后，决策层在救市不救市这个问题上的考虑将会非常谨慎。如果政府最终不救市呢？如果政府宁愿“抑增长压通胀”，丢卒保车，被抛弃了的地产商们，该如何抉择？

“做好最坏的打算”，无论是在台上还是在台下，各开发商都如此这般给自己打气。业内普遍认为，房企在目前状况下，应该首先考虑降低自身的负债率，确保公司现金流运转的安全。而对于这个问题，自然就牵涉到企业的融资方式。在如今从银行获得贷款的难度越来越大的前提下，房企要么削价卖楼，快速回笼现金———事实证明，那将是一条比较安全的融资路径，要么就不得不通过引进私募机构来完成上市融资计划，但可能要忍受高风险，因为私募机构的条件太过苛刻，很容易导致公司控股权拱手送人。

企业策略

将声音传至上层

梁上燕（星河湾地产控股有限公司副总裁）

宏观经济面的不确定性加重，企业一方面要修炼好自己的内功，另一方面，我们还需要将共同的声音传达给政府管理部门，争取政策支持，不一定能有实质效果，但我们会早一点知道房地产行业的风险在哪里，开发商的责任和规范在哪里。

大众产品大有所为

易小迪（阳光100置业集团董事长）

房地产企业必须有合理的成本控制，如果可以有效地控制成本，造出性价比好的产品，面向普通居民的大众产品会有广阔的市场，即便是在调控时期，这些低价商品房也会有很好的业绩。

优化企业内部结构

单伟豹（路劲基建有限公司董事局主席）

行业快速发展时，企业面临着管理能否支撑发展的问题，调整期，行业为我们提供了一个优化企业内部结构的机会。我们要培训员工，使规章制度规范化，基本功练好了，就能够早一步获得快速发展。

形势走向

第二轮通胀将临，明年更惨？

陶冬（瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师）：

未来10年，中国还会继续成为世界加工厂，但中国的出口尤其是广东省的出口业会面临冰冻期，如果东莞制造厂一批一批地关，我对广州和深圳的房地产就有戒心。

整体宏观形势上，我相信2009年会比2008年更惨，中国会面临出口和消费的下滑，还有在固定资产投资上的摇摆不定，这也是政府2009年宏观调控要面临的问题。

如果通货膨胀不往双位数走的话，本轮的房地产调整在今年年底前就可以结束，政府口径也在变，从六个月前讲打压调控到今天风险控制，实际上中央决策者对于房价大跌、房地产成为经济下一个不确定因素的忧虑正在急剧上升，这种情况下，如果政策不出现打压，我相信市场最终是由需求决定的，一旦需求进来的时候，大家会发现新盘没有想象中的多。但如果出现第二种情况，就是双位数的通货膨胀形成，如果中国的经济增长也成问题的话，那么，我认为中国的宏观调控至少会有两三年。

信心真空，就算放闸，也未必有人买

赵晓（北京科技大学教授）

目前所形成的观望，是“信心真空”造成的。去年第四季度的观望是“信贷真空”造成的，是实实在在的观望，人们想买也没有钱。但今年以来的观望，已经演变成“信心真空”的观望，就是给你钱也不见得会买。

中国房地产市场供需格局没有本质的变化，制度环境没有本质的变化，但信心没了，有人认为，假如调整了政策，例如放宽第二套房首付，或者像聂梅生会长说的，对90平方米以下的住房放开需求，市场需求就会上升。但我持怀疑态度，目前态势下，市场一致看空的观望已经形成，就算将闸门放开了，也未必有人购买。

 来源：南方都市报  朱文策