要求稳定房地产市场 政府发出“救市”信号？  

上月中旬，国务院召开会议，要求稳定房地产市场

房地产市场热到如火烧，固然是经济不健康的表现，但从发烧到结冰，缺乏过渡周期，同样会使宏观经济产生不良反应。有关方面已经意识到了这一点。6月15日，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。

国务院此次工作会议让地产界浮想联翩：政府是不是在发出救市信号？未来会出台哪些具体的救市政策？楼市会借此回暖吗？

政府有救市动机？

今年5月以来，深圳楼市出现购房者拒还贷款的现象，中国版次贷苗头显现。简单算笔账，首付3成，如果房价下降超过30%，即跌幅大于重置成本，购房者继续还贷在经济上已经没有任何意义。事实上，截至今天，深圳已有众多楼盘与去年高峰相比，缩水超过三成。如果房价再继续下跌，购房者拒还贷款的比例还会迅猛上升。

“从金融安全的角度考虑，国家出台相关政策稳定房地产市场，是有其动机的。”一位长期关注中国楼市与金融安全的经济学家认为，中央政府从金融安全的高度看待房地产行业，绝不会无的放矢，更不会仅仅只是“说说”而已。

前段时间，业内业外都在讨论房价大跌，银行和开发商谁先死的问题。普通民众和一些标榜“为穷人说话”的经济学家们一致认为，开发商死光了银行也不会死。毕竟房地产开发贷款与个人贷款总体相加不过占银行贷款总额20%左右，即便整个房地产行业彻底垮台又如何？另外银行有整个国家财政在背后撑腰，其收回的抵押房产也会在下一波牛市中重新置换成可观的硬通货，或许还会大幅升值。

上述经济学家认为问题不会是想象中的这么简单，“首先，这些坏账是一笔巨大的开支，如果完全由国家弥补，将严重影响中央财政在其他公共建设方面的投入；其次，几大主要国有银行都已经上市或即将上市，通过政府直接注资，会引发国际竞争对手和外国政府的新一轮抵制；再次，银行收回的抵押房产什么时候能保值变现，谁也说不准，政府不会也冒不起这个险。”

该经济学家认为，中央政府最终是否出台相关救市政策，主要看房价下降对金融安全的威胁到了什么程度。“如果危机一触即发，那么救市政策会立马出台。”

救市，少数地方政府在行动

华中科技大学房地产相关专业一位张姓教授表示，房价下跌可能引发危机，的确已经引起了中央政府的高度重视，但现在借此预测将出台全国性大规模救市政策，还为时尚早。“政府连续几年出台强力措施打压房价，现在房价好不容易出现下跌，大批民众开始叫好，政府抑制楼市的政策已经大得民心，这个时候如果出台刺激楼市的政策，导致楼市价格反弹上升，极可能让民众反感。政府难以下这个决心。”

张教授认为，如果楼市继续低迷，会有更多的地方政府开始出台各种“救市”政策。

楼市回暖尚需时日

如果房价降幅继续拉大，不管从国家金融安全的高度来看，还是从地方政府税收、GDP等考核指标来看，地方政府主导的救市行为都会慢慢形成常态和普遍现象。但楼市想要借此回暖，则尚需时日。张教授说：“目前的冷市，不是单纯的政策冷市，更是人心冷市，是一种惯性下长期冷市形态。”

近日深圳一项调查显示，如果房价继续下跌5%，购房成交量会上升11%，如果税率、贷款以及其他买房成本减少总房价的5%，购房成交量会增加3%，其影响基本可以忽略不计。这项调查从某种意义上来说，价格杠杆对房价有效，对购房附加成本的影响作用则不明显。该调查也可以得出结论：政府试图通过降低购房者购房成本（非房价成本）的政策刺激楼市的希望，可能落空。

“市场信心没那么容易恢复。”张教授坚持认为，楼市回暖尚需时日，但如果“救市”政策全国开花，下一轮牛市则值得期待。“因为市场很有可能又会逐渐进入惯性暖市。

生硬救市或将徒劳

从去年10月份到现在，据说全国楼市跌幅最大的是深圳，部分楼盘房价降了3成，但现在听说哪家开发商死了没有？没有。听说哪个很大的项目烂尾了没有？没有。听说哪家银行次贷危机大规模爆发了没有？没有。市场还是市场，远没有演化成危机市场。

楼市并没有崩溃。市场有其发展周期，有高潮，就必然有低谷，现在的楼市低迷，只是由于部分原因处于低谷而已，这是正常的经济规律。如果市场是按照自身的发展规律进入其低谷期，这时候的救市行为就不可取，相当于揠苗助长，提前预支购买力。

靠生硬出台政策救市，希望以此来刺激市场，结果可能是徒劳的。短短一年之内，如果打压和刺激楼市的政策先后出台，除了让消费者丧失已剩下不多的市场信心，“有形之手”在人民群众心目中的高大形象只会变得尴尬。如果政府因为救市心切而强行干预，发布相关政策及法规，不仅难以产生积极的影响，可能还会干扰市场正常的发展秩序，或使正常的市场秩序走向恶化。

政府干预，不应该是对价格的简单干预，不是觉得价格高了就要压下来，价格低了就要捧上去。而应根据国民经济发展的程度，通过完善法律法规，引导理性消费，规范市场行为等方面手段，使房地产市场成长为完全的、透明的市场，最终将定价权交给消费者。

生硬救市不可取，政府的效能，只能是对市场加以规范和引导，并尽可能做到公平、公正。应将更多的精力放在培育市场、发展市场上来，以良性的发展解决目前楼市中供给与需求、房价涨跌与消费者信心之间的矛盾，才是上策。

来源：长江商报