福州[案例分析]卖房不成反被自己的合同绊了脚  

　　本期助教：福州的许先生、林女士

　　教案1

　　去年11月，福州的许先生打算卖掉他在首山路“滨海嘉年华”的房产。由于当时房产证还没拿下来，许先生就自己和买家小丁(化名)签下了一份合同。合同上规定：买家先付预付款，等房产证更名后再付清余款。

　　过了半年，许先生拿到了房产证，小丁却说没有土地证没法去银行贷款，因此也没有钱过户房产证。由于土地证一时办不下来，许先生又没法依合同收回房产，只好这么拖着。许先生说，早知道不签订所谓“更名后再付款”的合同，现在房价看涨，房子这么拖着感觉实在吃亏。

　　许先生事后才知道，没有房产证而签订的买卖合同是无效的。但是现在房产证已经办下来了，这样的合同是否有效呢？

　　教案2

　　去年6月，福州的林女士看中了一套房子。由于卖方的房产证还没办下来，林女士留了个心眼，在合同中约定：等卖方取得房产证后，合同才生效。

　　由于楼市看涨，眼见卖家有反悔的意思。林女士很着急：对方还没有“两证”，听说这样的情况下签订的二手房买卖合同是无效的？

　　专家解答

　　这两个案例中的二手房买卖合同，都是合法的。在第一个案例中，许先生的合同在取得房产证之前属于无效，但在取得产权证之后，这个合同就变成合法的了。此外银行贷款不一定非要两证俱全，有些银行只要有产权证就可以办理贷款。而第二个案例中，林女士的合同属于“附条件的合同”，本身就是合法的。等到产权证办下来，合同就生效了。

　　在二手房买卖过程中，纠纷常常由于合同规定不明引起。因此，签订合同的时候千万不能马虎，一般人往往遗漏了以下几点：

　　一、房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷等。

　　二、如何申请贷款、定金、尾款、交房时间等；如何寻求中介等服务。

　　三、合同生效或失效的条件、期限，无效的免责条款，合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

来源：东南快报