福州个人合作组织终于破冰：从"建房"到"买房"  

                           个人合作建房组织在土地拍卖会现场
　　——1278万竞得26套现房

　　自2005年福州有人发起个人建房至今，多次参与拍卖地块失败之后，福州个人合作建房组织今年5月终于“破冰”———5月29日的拍卖中，福州市一个人合作建房组织以1278万元的成交价竞得26套现房。

　　业内人士认为，与日前深圳市的合作建房者通过竞买的方式拿下宿舍楼一样，福州的这种合作建房已渐变成了合作买房。而事实上，采用这种方式显然风险更低，也更为合适，甚至确实能从拍卖市场上以“团购”的优势占到“便宜”。

　　事件

　　26人“团购式”参与拍卖

　　5月29日的此次拍卖标的是福州市通湖路天盛花园4号楼101、801等26套单元房，附属间26间，车库3间，整体起拍价为1210万元。经过数十回的举牌角逐后，最终个人合作建房组织代表夺标。

　　对此，该个人合作建房组织的有关人士认为这是一次“福州合作建房真正练兵的实战”。据了解，被拍卖的26套现房是1998年前后建成的，单套面积从75平方米至105平方米不等，加上附属间(按一半面积算)，总面积为2200多平方米。该个人合作建房组织在参与拍卖以前，预算均价为5500元/平方米左右，但此次拍卖因为经过多轮举牌角逐，最终的成交价加上拍卖佣金和各种税费，均价为6400元/平方米。“虽然比事前预算的价格有所上涨，但这种模式还是有‘团购’优势的。”有关人士表示。

　　一房产中介负责人告诉记者，按照目前二手房市场行情来看，这一地段的成交价大约在7000元/平方米左右。据介绍，和此次拍卖的单套数量相一致的是，组织内参与竞买的也有26人之多，并且都是自住。“价格会比我们预想的高一些，但应该仍是合理的，自住肯定比市场价划算”，在接受记者采访时，该个人合作建房组织代表林先生加了一个“稍微有点物美价廉”的注脚。

　　单体差价事前已商定

　　尽管与原先的个人合作建房有差异，但这“毕竟是迈出了第一步”。采访中，记者得知这个就是2007年参与“西二环中路以西，4.3亩地块”拍卖的个人合作建房组织。

　　这个个人合作建房组织开始尝试合作买房，即“团购”形式，是在今年的1月份，经历了去年10月拿地挫折的他们把注意力转向拍卖市场。今年1月，该组织获悉天盛花园20多套现房招标拍卖的消息，参与者们经研究后表示将参加竞拍，26个参与者共同凑足了500万保证金。5月29日拍卖成功之后，只要交足房款，接下来就办理相关产权转移手续，合理分配后合作人即可入住。

　　对住房的分配，参拍前他们就协商好了。由于每套房子单体的楼层、朝向等差异，事前也考虑了价格补偿方案。比如三、四、五楼层较好的，这些参与者的实际给付就要比成交平均价上浮5%；二、六楼上浮2%；而七、八、一楼因为楼层的相对劣势，分别下降2%、9%、3%；根据房屋的朝向也有不同单价约定，比如东南向的实际给付就要比成交均价上浮4%等。林先生说，这些都作了明晰的分配，“事后不会因为单体价格和产权的分配而发生争执”。
　　解析“买”比“建”简单

　　对于此次个人合作建房的“破冰”之举，我省有关专家表示认可。从以个人名义直接拿地建房，到个人合作买房，这个模式正在发生改变，可操作性越来越强，5月29日福州个人合作建房组织的“捆绑”拍卖成功就是个鲜明的例子。“合作拍房的方式显然更好，这样既缩短拿地程序、建造时间，也规避了资金风险以及建房过程中可能出现的问题。”

　　当然，也有业内人士认为，这并不能算是福州个人合作建房组织真正意义上的竞拍成功，因为参拍现房与个人合作建房是不同的概念。不过对于不同模式，合作建房发起人并不在意。组织者林先生表示：“重要的是让消费者在合作中享受到了更低的房价。”

　　但林先生表示，“这已经迈出了第一步。”“对我们来说，买比建重要。”林先生告诉记者，“所有合作建房者最终追求的都是‘房子’这个结果，而不是‘自建’这个过程，因此，只要能让大家都住进满意的房子，用什么方式都是一样的。”

　　据悉，这个“曲线救国”的方式，在这个组织中还是很受欢迎的。“程序简单，阻力也小，比自己拿地建房快多了。”6月2日，林先生接受记者采访时，正忙着筹集余款。

　　个人还是倾向“建房”

　　尽管林先生带领合作建房者们初尝合作买房的甜头，但组织者林先生似乎并不满足这迈出的一小步，他接受采访时称希望合作建房能有更多的尝试，甚至真正实现合作盖房。“个人合作建房，最本原的还是以拿地的方式进行，这样的优点在于，可以获取银行的支持。除去地价以后，资金的压力较小。这样既能最大限度地降低房屋成本，同时也有利于日后的物业自主管理。”

　　此次5月29日的拍卖已经结束，目前正在处理的是筹集资金的问题。截至6月2日晚8时左右，个人合作建房已经筹集到1050万左右的房款，还差200多万没有到位。林先生表示，尽管参与了此次房屋拍卖，但并不意味着他们要放弃参加土地竞拍，他们仍将关注合适的地块，择机参加竞拍。林先生坦言：“比原先设想的，还是出了点小状况，万一资金出现问题，就有被没收保证金的可能，风险还是很大的。”
　　“建房”面临种种波折

　　业内人士告诉记者，“拿地”是个人合作建房的大问题。全国众多的个人合作建房机构屡屡失败，有资金来源和监管、成本控制、房屋建设质量等各方面问题，而这些都是个人合作建房的“拦路虎”。

　　“最终也未必会降低集资建房者的综合成本，还需要为安全和稳定支付一定的风险”，业内人士还表示，个人合作建房打破了以资金链和责任链为纽带的分工负责的社会分工体系，不利于社会稳定和集资建房者的财产安全，也是社会经济运行模式的一种倒退，无助于平抑房价和房地产市场的规范化，且未必能够达到真正降低房价的初衷。

　　目前，国家还没有就合作建房形成一套规范、完善的法律法规，个人合作建房的发展可以说是遇到一个政策法规的盲区，一旦在开发的过程中出现问题，合作建房参与者的利益极易被侵犯，且得不到补偿。而且，2007年建设部针对全国各地兴起的个人合作建房，有关官员明确表示，要警惕一些人打着合作建房的幌子搞非法集资。

　　“买房”才可持续发展

　　“从合作建房到合作购房，这是一种比较现实的转变。”我省业内人士表示。

　　“不可否认，任何改革都要冒一定的风险，个人合作建房当然也不例外。”在采访中，专家普遍表示此次拍卖“买房”的转轨是一种可持续发展的模式，而对于组织者林先生仍抱有的“建房”梦想，有专家一针见血地指出：“一千多万的买房款筹集尚且出现危机，更何况几亿元的土地金？”

　　该专家指出，个人合作建房者在看到房地产开发商那20%～40%的利润的同时，更不能忽视房地产经营项目的风险。从项目的运营管理到最后的质量把关，从社会关系的疏通到负责人的道德把握，每一步都大有文章。而个人合作建房因其开发模式的特殊性，各个环节更是充满玄机。
　　□一家之言

　　难圆的梦

　　从“建房”到“买房”，福州个人合作建房组织的转型看起来似乎很无奈。组织者林先生在接受记者采访时，仍表示了今后还要买地的想法。

　　这不禁让人产生了一个问号：不是以实惠住房为目的么，既然买到房了，为什么还想着今后再拍地呢？这个组织是不是要长期存在呢？谁来支撑它的运转呢？还是所谓的“公益”？

　　个人合作建房，是购房个体寄希望于通过“合作”与开发商展开一场力量悬殊的博奕。借用专家的质疑：合作买房的一千多万尚且出问题，更何况买地建房？假使一个住宅项目拿地款是两亿元，按每人15万元计算，需要1300多人集资。想要在一定时间内找到这么多合作者，本身就有困难。如何保障集资资金的安全，更影响着参与者的信心。“把钱交给你，你会不会跑掉？”这样的担心不但参与者会有，政府也会有。弄不好，个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。

　　近年来，全国各地风起云涌的个人合作建房，至今找不到成功的先例。从合作建房屡战屡败的实践看，他们无一例外地遇到和即将遇到这些问题。资金如何管理？房子怎么建？建好后，如何分配？不同的楼层朝向，怎么定价？任何一个看似细小的问题解决不好，都会是纠纷，是诉讼，是官司。把个人合作建房说成是“问题一箩筐”，我看并不为过……

　　“花很少的钱，建自己想要的房子”的确是很好的愿望，值得赞赏，但无疑过于理想。

　　□新闻链接

　　个人合作建房无缘土地拍卖

　　2007年10月20日，福州市第九次公开出让国有土地使用权拍卖会仍让人记忆犹新。这是福州个人合作建房组织的首次“集体行动”，因而备受公众关注。

　　这次拍卖会上，个人合作建房组织派出的竞买人看中的是17号地，它位于福州市西二环中路以西，面积4.3亩。可是当主持人说出了地块的起拍价格2600万元之后，他们却没举牌，并默默地离开了现场。当记者询问为何不举牌时，其中一位竞买人说，价格太高了，不敢叫，他们的心理最高承受能力只有1900万元。这块地的政府保留价是2700万元，最后被收回。

来源：海峡都市报