《住宅专项维修资金管理办法》:维修金可买国债  

    由建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“新《办法》”）将于2月1日起正式实施。同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号，以下简称旧《办法》）废止。

    住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，也被形象地称为住宅“养老金”。住宅专项维修资金交多少、怎样交、谁来管、怎样用等问题，一直是广大业主关心的焦点。那么，即将实施的新《办法》将对这些问题产生何种影响呢？记者对此进行了采访调查。     

    看点1

    新《办法》能省多少钱

    1998年颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，维修资金按购房款的2%至3%的比例来交存，这一办法所造成的不公平一直为业主所困扰。特别是近年来，房价上涨速度较快，同一个楼盘在不同的时间购买，每平方米价格相差几百元甚至上千元，如果按购房款来交存维修资金，就会造成同一单元相同面积的房子，因购买时间不同所交的维修资金金额不同，这样就人为地造成了业主之间的不公平。

    新《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

    不少业主认为：“对购房者来说建筑安装成本并不透明，如果新《办法》要顺利实行，还需要进一步细化。”记者了解到，建筑安装工程成本，包括建材费、人工成本、机器使用费、水点线路安装成本等。由于商品房开发分多层、小高层、高层等多种类型，其开发成本有差异。截至目前，许多中小城市已经陆续公布了建筑安装成本，而北京等一些大城市还没有公布。

    
    1月23日，《市场报》记者致电北京市建委物业处，相关负责人表示：“北京市建委相关部门正在协调中，具体方案还没有最终出台，我们尽量在2月1日前制定出具体的每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，向公众公布并且执行。目前可以确定的是，新《办法》的费用肯定会比以前少一些。”

    以北京东四环附近某小区一套100平方米的房产为例，2万元/平方米的售价，2％缴纳比例计算，一套房子需要缴纳的维修基金将达到4万元。而如果以建筑安装成本计算，业内人士估算，在北京、上海这样的城市，住宅建筑安装费用在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位计算，5％的维修基金也只有1万元，两者相比差距4倍。

    看点2

    擅自挪用最高罚2倍

    新《办法》规定，若发生挪用住宅专项维修资金的情况，应由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责追回，并没收违法所得；另外，还可并处挪用金额最高2倍的罚款；挪用行为构成犯罪的，要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

    建设部称，物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除了按照前款规定，予以处罚外，还应吊销资质证书。直辖市、市、县人民政府建设主管部门，或者直辖市、市、县人民政府财政部门，挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设主管部门，或上一级人民政府财政部门负责追回款项与追责。

    看点3

    房子“养老金”有了新管家

    新《办法》第十条明确了维修资金的管理单位，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

    “这样做很好，我们能知道所交钱的下落，知道每笔钱花在哪儿了，挺放心的。”家住通州的业主郭女士向《市场报》记者表示，“新《办法》明确了业主大会成立前后，维修资金在管理模式上的变化。”据了解，北京从２００６年１２月开始，已经陆续向缴纳商品住宅专项维修资金的业主发放了商品住宅专项维修资金查询卡，业主通过专项维修资金查询卡可以对自己家房子的“养老金”做到心中有数。

    此外，新《办法》还明确，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。这避免了房屋遇到维修问题时，业委会或物业公司挨家挨户去凑，而一些业主也因“事不关己，高高挂起”不愿出钱，从而导致维修难以完成的情况发生。

    看点4

    维修资金可购买国债增值

    旧《办法》对维修基金的投资方向只进行了概况规定，对此，新《办法》特别给出详细要求，禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

    新《办法》强调，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

    住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的业主所得收益(业主大会另有决定的除外)，住宅共用设施设备报废后回收的残值应转入住宅专项维修资金滚存使用。业界人士认为，由于受金融市场及货币政策的影响，这一亮点可以在一定程度上减轻业主压力，使资金保值增值。(记者 王旭辉 实习生 于丽银)

    相关链接：四项费用不得占用维修资金

    建设部、财政部近日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》,规定专项维修资金不得挪作他用。

    新《办法》提出,住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。办法明确,四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。

    一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

    二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

    三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

    四是根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

    新《办法》规定，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

    商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

    售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。

    《办法》对专项资金的监管提出了详细规定，要求直辖市以及市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目。（张彤）