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写字楼必将走出价格洼地 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2008-1-23 9:57:00】【关闭】 |
近日世邦魏理仕公司最新公布的 《全球租金市场》调查显示，伦敦西区、孟买、伦敦城和莫斯科等区域跻身全球四大最昂贵的写字楼市场。截至9月30日，所调查的171个市场中，85％的写字楼市场在一年内租金都呈现了上涨趋势。
在厦门，国际银行大厦、银行中心、建行大厦这几大高档写字楼的租金在近一两年也涨幅较大，现在这几大写字楼的租金均达到90元－120元／平方米。与此同时，中档写字楼的租金也从一两年前的20元－50元／平方米，上涨到目前的30元－70元／平方米。
正是缘于包括厦门在内的全球写字楼租金市场的一路走高，近一两年厦门写字楼市场开始明显复苏，不少开发商和投资者纷纷看好写字楼市场。厦门写字楼在过去的一两年内的开发和销售也都呈现出了同步增长。据立丹行数据中心统计，2007年厦门写字楼销售总量为13．8万平方米，平均价格为12348元／平方米，较2006年12．66万平方米的销售量，及10624元／平方米的平均价格都有较大增幅。
虽然厦门写字楼的价格从2006年就已经突破了万元大关，但是相比2007年火热的住宅市场，写字楼的价格仍然不及岛内住宅的价格。这种 “倒挂”现象在国际大城市，包括国内众多大中城市都是不可思议的。同时，针对这一现象，业内人士分析，随着“住宅禁商”的进一步强化以及写字楼品质的提升，写字楼的低价现象必然消失。
从租售到投资转向
写字楼成投资新手段
20世纪90年代初，厦门第一波写字楼兴起，主要分布于滨北市政府周围，而用途上，多以满足单位自住需求为主。
厦门真正商业化的写字楼则始于90年代中后期，国贸大厦、帝豪大厦都是当初较高端的写字楼，也多以单位购买为主。1999年厦门第一座真正意义上的甲级智能化写字楼银行中心的建成，开启了厦门写字楼的高端市场。其后，厦门国际银行大厦、建行大厦两座高端写字楼也相继成为厦门的新地标。但走高端路线的这几栋写字楼无一例外地坚持“只租不售”的路线。
随着2005年厦门“住宅禁商”令的颁布，厦门写字楼顿感回温，同时写字楼不仅成了一种商品，更成了投资者一种新的投资产品。率先提出分割式写字楼投资概念的是滨北Bingo，项目通过内外部的重新装修，及内部的分割，一改原有格局，在普通写字楼的基础上增添了共享空间及商务功能，其销售取得了很好的业绩。此举一开，立即引起了市场的“蝴蝶效应”，中铁财富港湾、鸿运大厦V商务以及大唐商业中心几个项目都采用了相似的做法，销售状况还不错。
除了以上几个项目，2007年厦门还有两个写字楼项目较受关注。一个是位于鹭江道建行大厦旁的钻石海岸，因其独特的地段，以及无敌的海景，分割式户型结构，项目销售迅速，均价也达到了1．8万元／平方米左右。此外，位于莲坂明发商业广场对面的新景中心也吸引了众多投资客以及成长型企业的关注。
价格还不及住宅
写字楼价格背离价值
虽然较前两年厦门写字楼的价格上涨幅度较大，但是其价格依然没有住宅高。以在售的皇达大厦为例，其写字楼价格在8600元／平方米左右，而周边的住宅价格多在1万元／平方米左右。新景中心，未来厦门市中心又一标志性的写字楼群由三栋写字楼组成，规划建设标准较高。作为智能化高档写字楼，新景中心已售单元的均价也仅在1．4万元／平方米左右，也不及周边新建住宅的价格。
一般来说，一个城市，尤其是处于经济发展中的城市，它的写字楼价格肯定要高于住宅的价格。比如在深圳，写字楼的价格一般是住宅的1．5倍－2倍。
分析厦门写字楼 “倒挂”的原因，主要有三：首先，早期投资者一直忽视写字楼市场，过去他们以投资住宅、商铺为主，而对于写字楼市场，投资基本是空白；其次，过去写字楼多以单位自建或单位购买为主，另有不少楼盘，只租不卖。即使有销售的写字楼，也常常因单元面积较大，少则200－300平方米一个单元，甚至是整层、半层出售，对于个人投资客来说，压力较大，因此市场很难形成写字楼投资的热潮；第三，“住宅禁商”前，很多中小型企业，都在住宅里办公，写字楼市场需求不旺盛，因此写字楼租金价格一直上不去，投资回报率不高。
需求与竞争同步
真实价值将逐步体现
随着构建海峡西岸经济区总部经济带的不断深入，企业不断成长，以及国外机构对厦门的认知加深，厦门各类写字楼，特别是中高端写字楼的市场需求将越来越旺盛。目前厦门无论高、中、低档写字楼，出租率普遍都在80％以上，而几个知名的写字楼的出租率几乎达到100％。
从企业需求来看，他们往往更愿意选择办公条件较好、商务功能齐全，且面积自由灵活的新一代写字楼。
首先，新一代写字楼公摊较低，洗手间、会议室、接待室，都可实现整层楼的共享，为企业节省了大量的办公空间。此外，新一代写字楼提供的专业商务服务，也明显优于传统普通写字楼。再说，如果在租金相差不大的情况下，谁又不想在一个设备及各项目装修都较新、较好的写字楼办公呢？
随着需求的放大，厦门的写字楼市场供应也呈现出了放量，竞争相对激烈。据了解，未来一两年厦门写字楼供应集中区，则主要集中在城市的东部，五缘湾、观音山以及金尚一带。但以目前来看，这一区域的办公条件的成熟尚需时日。
相对来讲，厦门岛内繁华地段的写字楼供应量仍趋紧张。除了V商务、Bin—go、大唐商务中心等几个已售项目外，新景中心、第一广场、百脑汇等几个项目尚有较大体量写字间供售。
高科技、智能化武装下的新型写字楼将占据未来市场主流，为写字楼市场提供更大的竞争及升值空间。因此，从此判断，未来厦门写字楼必将逐步走出价格洼地，其真正价值将逐步体现出来。
新景中心
地址：嘉禾路明发商业广场对面
面积范围：49－256平方米自由组合、1000－1300平方米标准层
目前售价：15000元／平方米
项目特色：定位为厦门又一高端写字楼项目，由三栋写字楼组成，总建筑面积达10万平方米。采用生态型写字楼的理念，迎合了当今健康办公的潮流。中庭设有六大海洋主题园林，每三层还有一个共享空中花园，大多数办公室做到三面采光，采光面宽达8．4米，加上内部2米的宽阔楼道。
鸿运大厦V商务
地址：禾祥东路与湖东路交汇处
面积范围：20－289平方米自由组合
目前售价：14000元／平方米
项目特色：由华美达酒店管理公司签约服务管理，酒店式大堂装修，公共部位及内部空间均为精装修，拎包入住。写字楼内配备了标准会议室、多功能会议室，以及阅读室、茶室以及咖啡厅。
皇达大厦
地址：湖滨南路与禾祥东路的交叉路口
面积：60—170平方米
目前售价：8800元／平方米
项目特色：已交房项目，目前入住率达90％以上。周边交通十分方便，酒店、银行、证券公司等办公配套齐全，以后增值的潜力一定也很大。现买现租，不用担心以后租不出去。
来源：海峡导报
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