调控常态下的房地产政策分析  

      天相投资杨兴风牛继中
　　由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，进一步出台涉及土地、规划、信贷、税收等方面政策的可能性依然较大，但总体来看，保证中小户型普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，将在一段时间内保持不变。
　　2006 年调控政策及影响
　　从2006年开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院及中国人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷、税收等方面。总体来看，在2006 年全国房地产投资保持了比较平稳的发展态势，宏观调控各项措施取得成效，商品房销售价格快速上涨势头得到一定抑制。但是，商品住宅结构性矛盾没有得到根本性的解决，商品房销售价格上涨的压力仍然存在。
　　此外，2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，自2006年以来奠定了房地产调控的“主线”， 被称为“国十五条”。该政策的调控目标是发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。重点在于以下几个方面：
　　一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。
　　二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。
　　三是运用经济手段，强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。
　　四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。该政策对房地产市场产生了深远的影响。
　　2007 年调控政策及影响
　　年初的“土地增值税”以及9月份的“《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》”是今年以来最为重要的调控政策。一方面，累进税率使土地增值税政策将鼓励普通住宅项目的开发建设，限制高档物业的开发；另一方面，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对多套住房、商业用房首付比例、贷款利率作相应的提高，增加了投资/投机的成本，对房地产市场的投资/投机行为能起到一定抑制作用。
　　总体来看，由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题依然突出，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，但保证中小户型普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，将在一段时间内保持不变。
　　今年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。包括《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，又重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90 平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90 平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定，对首套自住型普通住宅区别对待，维持原有相关政策，符合今年以来的调控思路。
　　从对上市公司基本面的影响看，我们认为只要行业供给（主要是土地资源的供给）能够保障，就能确保房地产开发企业长期稳定的发展，而企业自身盈利能力的保证，则有赖于市场供求关系的变化，而正如之前所述，行业供给在短期内难以有效释放，需求却依旧旺盛，因此就目前来看，房地产行业调控政策的出台对行业及公司基本面的影响有限。
　　心理影响大于实际影响
　　股市是经济的晴雨表，也是政策调控在市场上反映的最直接体现，在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。
　　作为近年以来调控的重点，相关政策的出台及执行无疑给整个房地产板块和市场造成了一定影响，从去年以来政策对市场的影响来看，在政策出台前后的一段时间内，板块有所调整，但随着市场对政策利空的消化，以及房价持续上涨、国防景气指数仍处于高位运行等数据的公布，结合上市公司业绩增长的公告等，整个板块后续上涨更为突出。
　　我们预计这种现象仍有可能在2008 年重演，但幅度可能不会像今年那么大。
　　一般来说，国家所采取的土地政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。其中，土地政策的调整，能够直接决定作为房地产开发对象的土地投入量，这不但直接影响房地产供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进而对房地产需求产生影响；以利率为主要工具的货币政策，通过对利率的调整，对投资性和消费性需求将产生相应影响；对财税政策的调整，通过对房地产需求者的收入水平进行调节，从而影响消费者的支付能力，使得房地产需求受到相应影响，此外，还可以通过对房地产供给者的盈利水平进行调节，同时导致房地产价格出现相应变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，最终对房地产供给产生影响。
　　我们认为，政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正的实现社会的和谐。房地产调控也并不是要刻意打压开发商的利润率水平，而是加强梯级住房消费体系的建立，抑制房价过快增长，逐步建立并完善住房保障体系。因此，有些政策的出台，市场的反应（即心理预期或恐慌行为）远大于政策自身对房地产公司的影响。
　　我们认为伴随着奥运的临近，政府出台新的调控政策会更谨慎，即出台新调控政策的可能性较小，主要在于对原有调控政策的细化和执行。当然我们并不排除各地方政府对本地房价上涨过快所出台的地方细则及新规的可能性。

来源：证券时报