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物业税能吓退房价?起征点和征收对象成关注焦点 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2007-10-29 9:04:00】【关闭】 |
"我准备今年结婚，目前正到处找房，之前已经买了一套小户型，现在想买一套大户型，如果物业税开征的话，我到时时的负担会不会很重？"日前，国家税务总局相关负责人在前三季度税收情况新闻发布会上表示，我国正在进行物业税出台前的准备工作，试点有有望明年"转实"，于是，准备买房的黄先生发出了以上的担忧。与此同时，程女士也很苦恼，她目前有两套物业，一套自住，一套用于出租，如果果物业税开征，对她用于出租的房子可能会有影响。种种迹象表明，物业税开征的步伐已经越来越近。
已有10省区市"空转"运行物业税
据了解，备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。国家税务总局和财政部近日批准安徽、河南、福建、天津4省市为房地产物业税模拟评税试点地区，加上首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆，目前已有10省区市开始物业税征收"空转"运行。
据悉，物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。物业税"空转"运行，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
国家税务总局相关人士表示，物业税基本框架已经确定，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在一些建房子买房子时需要缴纳的税，放到买房以后按年缴纳。有人士透露，有望明年在现有10个试点省区市中选择部分地区进行物业税"实转"运行。
理论上，物业税会令房价降三四成
有专家认为，如果开征物业税，在理论上说，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。因为据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着下降。
据地产研究机构人士分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考虑到发展商在经营中的其他因素，房价也将有三四成的降幅。
活跃二手房交易，改变"土地财政"
北京房地产投资专家贾卧龙认为，房价能够在调控之下保持继续上涨的势头，根本原因就是市场上的供求关系严重失衡。而加息、提高首付等手段只是在销售环节上抑制了一部分资金不很充裕的投资者，没有起到根本性的作用。
开征物业税将直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。因为"物业税"是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。也就是说，房屋价值如果提升了，则购房者在持有环节中将背负重税，若是用于投资用途的，出租的费用赶不上交纳的税费，投资回报期大大延长。"商品房的投资价值几乎失去，市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。"
贾表示，对于房屋的持有环节加重税必然会引起二手房市场的活跃，那些拥有多套房产的持有者必然出售手中多余房产，那些空置的房屋也将被推向市场。当非刚性需求减少，在市场供应量不变的情况下，那些有着自住需求的人群则将成为真正的需求，市场上的供需关系将趋于平衡。
国民经济研究所所长樊纲则认为，开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府"以地生财"的开发模式，稳定政府税收来源，避免"土地财政"。
争议：开征物业税，发展商也不会降价
不过，理论归理论，记者在采访中发现，不少发展商以及中介人士对"开征物业税可以降低或者平抑房价"存在不同的看法。
一位不愿意透露姓名的发展商告诉记者，开征物业税，减轻的反而是发展商的开发负担，但发展商是不愿意看到房价降低的，可能会通过品牌塑造、对产品进行升级等手段继续提升楼价，最终消费者还是最大的"被误伤者"，因为买房门槛不但没有降低，而且变成"买房不容易养房更不容易"。
有中介人士坦言，在当前的市场，发展商赚钱都赚疯了，楼价早已背离了成本，就算是物业税开征，也对发展商的利润没什么损害，到时负担重的照样是购房者。
北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科指出，如果是象征性试点征收，整体性的实质影响肯定有限，只是起到一个吓唬人的作用，也将给试点城市带来一定的不公平，将遭到试点城市人民的反对，这样很难行得通。
关注焦点
最关键的仍未有答案
税率：统一税率还是不同税率？
据了解，目前"空转"的物业税有两种计算模式，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。根据国际惯例，征收不动产物业税需要定期对房产价格进行评估，每年按评估价值对房产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。
有业内人士认为，考虑到首次开征房地产税，税率可能会在0.3%至0.8%之间。也有一种说法认为，全国实行统一税率的可能性较低，物业税幅度宜在0.1%至3%之间。
起征点：140平方米将成界定点？
业内专家认为，虽然"空转"并没有提出起征点的问题，但从政策上看，国家偏向鼓励90平方米以内的户型开发和消费，对140平方米以下的普通住宅也没有进行过多限制性干预，对140平方米以上的大户型开发和消费持抑制态度。因此，140平方米很可能成为物业税征收的一个界定点。但未达到这个面积的是否真的会免征，仍要建立在完成了全国性的房源普查工作之后才有定论。
征收对象：普通房与豪宅齐征？
由于我国产权登记制度还不够完善，房产信息还不完备，所以在具体操作过程中细节问题还有待解决，"比如新房与旧房是否应该区分对待，普通住宅与高档住宅是否都要征收等。"如果涉及房产的税费都转移到房产保有者的话，那么在物业税开征前已经购房的人就涉及重复征税问题。而且，如果物业税开征房价真有所下跌，那么对已购房者也是一个影响。
业界声音
"对多次置业者影响大"
经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金现在物业税开征的很多细节都没有确定，比如税率、征收对象和起征点等，所以对市场的影响力度不好判断，但可以肯定的是，对准购房者以及持有多套物业者的心理影响是很大的，担心以后的持有成本太高。因为传闻中，可能税率是1-3%，也就是说100万的房子，每年就要交1-3万元，投资者可能会因此调整自己的投资策略。假如开征的税率不低，对多次置业者的影响是不小的，而当前广州楼市的核心买家正是这批多次置业者，这样一来，对广州的楼价可能会有影响，体现在降价或者增幅放缓。另外，开征物业税还要注意一个问题，就是要有严格的法律护航，香港就是如此。否则我们就算开征物业税，也难以实施到位。
"我赞成开征物业税"
北师大珠海学院不动产学院副院长、教授金贻国我们现在的税费政策是开发阶段税负比较重，但是占有阶段几乎没有税，这是不正常的，特别在我们人多地少的情况下，房地产已经在相当长的一段时间内供不应求，所以应该尽量遏制更多的人拥有多套住房，所以不管有多少困难，开征物业税我是赞成的。
他山之石
香港物业税
香港物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者。应税物业包括房屋、土地（包括码头，不包括农地）和建筑物。免税项目包括：全部由业主自住和纯作家用的楼宇；空置，不作任何用途的物业；社会或商会拥有的物业。
物业税的计税依据是应评税净值，即应评税值扣除拥有人支付的差饷后，减去20%的修缮及支出免税额后的余额。应评税值为换取物业使用权而付出的代价确定，包括租金、为楼宇使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住户支付的拥有人开支（如修理费）等等。税率为15%.如应课征物业税的收入以包括在纳税人所得的利润内评定利得税，物业由拥有人自用作商业用途，则已缴付的物业税可从已评定的利得税内扣除。物业税按年缴纳。物业拥有人必须保存足够的租金记录，以便税务当局确定其纳税责任，该记录必须最少保存7年。
加拿大物业税
加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58.4%、而温哥华的地税不是按土地面积征收的，而是按物业的总价值（土地和房屋）按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。
依据评估总价值征收地税，不按每平方米土地征收，而是以土地和房屋的评估总值的0.5～15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30-50%.除此以外，不仅100%收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者： 李美钰 )
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 评论人：ddd 时间：2008-6-17 9:20:00
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