李涛 绘
9月是房地产的传统旺季，卖房子的铆足了劲儿，买房子的也开始着手选择，但对于初次购房者而言，除了挑房子，还要琢磨琢磨认购房子的策略，以避免买了房子就陷入维权的“困境”之中。我们特意邀请了北京信杰律师事务所的资深律师王仕平给初次购房者上一堂“认购策略课”。
认购不是必经环节
商品房销售中，一般要经过两个阶段：认购阶段和合同签订阶段。其中认购又有小订和大订之分。小订不是一个法律概念，数额往往很小，只有几百元，实际上是个意向书，对购房人也没有约束力。如果购房人改变主意的话，小订通常是可退的；即使不退，损失也不大。但大订就不同了，一是数额较大，通常以一万元到数万元不等，别墅类的项目有几十万甚至更多的；二是认购书中往往定有不退条款，如“购房人未与开发商签订购房合同的，则定金不退”。
定金属于合同担保方式的一种，目的是保证当事人按自己的承诺来履行合同。按照合同法所规定的定金法则：交定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。
定金合同对一些比较简单的合同比较适用，但商品房是一种比较复杂的商品，涉及到外部规划、内部结构、交房时间、房屋质量、物业管理等诸多问题，且很多问题都有待双方进一步协商，而非认购阶段就可以解决，因此，在合同签订阶段，双方需要做大量的工作，很可能一个条款上达不成一致，整个合同就面临谈崩的危险。
由于购房人交纳了定金，如购房人以条款无法达成一致为由拒绝签约，开发商往往会以购房人不签合同为由没收定金，使得在合同谈判中处于非常不利的地位，有时甚至被迫接受一些不公平的条款。
实际上，认购不是合同签订的必经环节。笔者的通常做法是：主张购房人跳过认购阶段，直接与开发商谈最终的商品房买卖合同。如业务员以公司内部规定需要为由要求签订认购书，购房人也完全可以明确予以拒绝。
规避受牵制条款
如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。
应按时与开发商协商合同
认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。
如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。
房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，最好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。 | 
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